【工事費用はかせ】建ぺい率･容積率の基礎知識･求め方

◆建ぺい率･容積率の基礎知識･求め方の解説

• ⇒建蔽率･容積率とは？
• ⇒建ぺい率と地域環境の関連性について
• ⇒建ぺい率･容積率の計算事例
• ⇒都市計画の確認は重要な調査項目

◆建蔽率･容積率とは？

　建築基準法では、土地に対する建物の建築床面積の最大範囲が定められている。

　この建築面積と述べ床面積の基準として用いられているのが「建ぺい率･容積率」と呼ばれる数値である。

　建ぺい率･容積率は都市計画によって定められ用途地域として指定されている為、ご存知の方も多いだろう。

　住宅の建築を検討している場合、特に土地を購入し自分でハウスメーカーや工務店とプランニングしながら家を建てたいと考えている方の場合は、この「建ぺい率･容積率」によって床面積が大きく異なってくる為、購入前の土地を探す段階から細心の注意が必要となってくる。

　住宅の建築ではこれらの建ぺい率や容積率の規制の他、「日影規制」など「日照権」や「通風権」に関わる項目も関与してくる為、土地そのものの能力が建築の自由度を決める大きな要素となる。

　一見すると平凡に見える土地であっても坪単価が地域の相場よりもかなり高額であったりするような場合では、この土地そのものが持つ能力の高さが関与している可能性もある。

　逆に割安に感じられる物件の場合は内容を調べていくと都市計画や厳しい建築規制のある物件であったりするケースも多いため、土地の能力に関する基本項目は必ず覚えておくべき項目であると言えるだろう。

◆建ぺい率と地域環境の関連性について

　建築基準法で定められている建ぺい率・容積率はその地域の環境、ゆとりに大きく反映する。

　夢のマイホームとも呼ばれるように頭の中でイメージしているマイホームのイメージはおだやかな住宅街にひっそりと佇む住宅のイメージが強いのではないだろうか？

　現実的には、このような理想のイメージに近い住宅地が形成される為の条件の9割は建蔽率が握っていると言っても良いだろう。

　例えば、建ぺい率が40％のエリアの場合。

　建蔽率は土地の面積に対する建築面積の比率を示す為、仮にわかりやすく100坪の土地に建築を行なうことを考えた場合は、100坪の40%にあたる40坪分の面積まで建築が可能となる。

　この場合、建蔽率に入らない残りの60%は庭や駐車場としなければいけないため、土地のサイズに対して庭の広い「ゆとりを感じさせる住宅」となる事がわかる。

　建蔽率や容積率は用途地域ごとに大きく分類して設定される。

　その為、建蔽率･容積率が40/80のエリアは周辺が全て建ぺい率40％である可能性が高く、その地域は全ての家がある程度の庭を確保している通風の良いエリアとなる事が想定される。

◆建ぺい率･容積率の計算事例

　ではここでは現実的な事例として家族が多い家庭を想定し5LDK程度の大きな床面積が必要となる建築を検討している場合について考えてみよう。

　設計事務所に相談した結果、希望の間取りを叶えるためには最低でも40坪の延べ床面積が必要となることが解ったとする。

　この場合にもし前述したような建蔽率･容積率が40/80のエリアで土地を探す場合は、2階建ての場合に1階20坪･2階20坪で40坪の建築が可能となるため、最低でも50坪以上の土地であることが条件となってくる。

　この場合の土地の求め方の計算式は以下のようになる。

　同様に建蔽率･容積率が50/100の用途地域の場合は

　となるため、最低でも40坪の土地が必要となることがわかる。

　ここで例えば東京エリアなどをモデルとして現実的な土地価格を計算してみるとしよう。

　例えば直下型地震にも強いことから近年になり大きな注目を集めるようになった関東平野西部の荒川と多摩川に挟まれた地域に広がる武蔵野台地を地盤に持つ住宅街である杉並区や武蔵野市の場合。

　このエリアの土地の売買実勢価格は坪あたり150万円を下回る事はほとんどない。

　仮に150万円で計算した場合は、前述した50坪の土地が必要となる場合では

　となり、土地だけの取得に最低ラインでも7500万円が必要となる。

　もし建蔽率･容積率が50/100の用途地域で計算した場合の40坪となった場合は

　となり最低ラインで6000万円の土地購入費用となることが解る。

　もちろんこの価格には手数料や事務経費は一切含まれていない。

◆都市計画の確認は重要な調査項目

　建ぺい率･容積率は都市計画によって毎年のように変更が加えられている点も見逃せない注意点である。

　近年でよく見られるケースとしては、住宅街にマンションなどが建築されるケースが該当する。

　本来の用途地域では建築が不可能であった中高層マンションが住宅街に建築されるようになった場合は、必ず都市計画によって用途地域の変更がなされている。

　この場合は日影規制などの問題をクリアできる範囲での用途地域の改正となるが、住民の反対運動などが行われているケースの多くはこのような用途地域の変更が原因となっているケースが多い。

　また駅周辺地域などは特に用途地域の変更対象となりやすいエリアでもある為、収益用の投資物件などに興味がある場合は毎年一度は都市計画の確認を行なっておくと良いだろう。

　尚、都市計画は管轄エリアの市役所で確認することが可能となっている

　これらの変更は、事前に数年の期間を得て協議され施行に至る流れとなっている。

　その為、物件探しを行なう際はどのような地域であったとしても都市計画の確認は重要な調査項目となってくる訳である。